Cómo medimos si una propiedad está bien presentada
Un sistema de auditoría objetiva, publicado entero. Para que cualquiera pueda verificarlo.
El anuncio se discute en términos de gusto. Y el gusto no se puede defender.
El Índice Larum convierte la conversación en 24 criterios con niveles definidos.
49 de los 100 puntos se comprueban directamente mirando el anuncio. 25 se verifican con una guía publicada. 26 requieren criterio profesional.
No mide belleza. Mide presencia, completitud, coherencia y alcance. Y lo hace de forma que la misma propiedad, auditada por dos personas distintas, arroja el mismo resultado.
La anatomía del índice. Cien puntos repartidos con precisión.
Cuatro bloques. Veinticuatro criterios. Una sola auditoría.
A · Impacto mide lo que ocurre en los tres primeros segundos: portada, luz, composición y coherencia con el precio.
B · Narrativa evalúa si la galería cuenta un recorrido o es un archivo suelto.
C · Información y confianza verifica lo que permite a un comprador avanzar sin llamar.
D · Alcance y control mide idioma, consistencia entre portales y materiales.
La portada vale ocho puntos sobre cien.
La imagen que abre el anuncio es la única que ven todos los usuarios. Es también la única que decide si alguien hace clic.
Un pasillo o un garaje puntúa cero. Una fachada plana puntúa tres. Un ángulo que muestra vista, escala o espacio principal puntúa ocho.
La primera impresión no se puede editar después.
Los 24 criterios, uno a uno. Sin esconder nada.
Lo que ocurre en los tres primeros segundos. La foto que abre el anuncio, su luz, su composición, su coherencia con el precio. Y la limpieza de lo que muestra.
La galería cuenta un recorrido, no es un archivo.
Entre 22 y 35 imágenes es el rango donde las propiedades muestran lo que son. Por debajo faltan. Por encima saturan.
El orden importa tanto como la cantidad: llegada, escala, vida, intimidad, entorno. Si la secuencia empieza por un baño, la propiedad pierde el hilo antes de empezar.
Lo que permite a un comprador avanzar sin llamar. El texto, el plano, el tour, los datos técnicos y el agente identificado. Cinco formas de sustituir la llamada por una decisión.
El 74% no depende del gusto.
| Tipo | Criterios | Puntos | Qué significa |
|---|---|---|---|
| Automáticos | 15 | 49 | Se comprueban mirando el anuncio. No admiten discusión. |
| Verificables con guía | 5 | 25 | Requieren observación pero la guía está publicada arriba. |
| Criterio profesional | 4 | 26 | Dependen de juicio: A1, A5, B2 y C2. Siempre los puntúa la misma persona. |
Lo que no es el Índice Larum.
1. No es una valoración del inmueble ni una recomendación de precio.
2. No es un análisis comparativo de mercado (ACM).
¿A qué precio debería salir?
Trabaja con precios, metros cuadrados y comparables. Defiende una cifra de salida con datos del propio inventario o del CRM.
- ✓Defender el precio de salida
- ✕Ver cómo se está comunicando
- ✕Detectar material duplicado
- ✕Auditar el recorrido visual
¿Puede el mercado ver lo que vale?
Trabaja sobre los anuncios públicos. Mide si la propiedad se está comunicando de forma que sostenga el ticket publicado.
- ✕Recomendar un precio de salida
- ✓Defender la ejecución del anuncio
- ✓Detectar material duplicado
- ✓Auditar el recorrido visual
3. No mide la calidad del inmueble, sino la de su presentación. Una casa excelente mal presentada puntúa bajo — y es precisamente lo que el Índice detecta.
La escala de cinco bandas de lectura.
Una propiedad no se puntúa como «buena» o «mala». Se sitúa en una de cinco bandas. Y cada banda implica una acción distinta.
Cómo se reparten los anuncios de más de un millón de euros
Distribución porcentual de 187 propiedades reales analizadas en zonas premium. La mayoría se sitúa en la banda media.
- 85–1004%
- 70–8411%
- 55–6948%
- 35–5428%
- 0–349%
El mismo anuncio, el mismo resultado.
La puntuación se realiza sobre el anuncio público en el momento de la consulta, siempre en el mismo orden: primero la portada de forma aislada, después la galería completa sin volver atrás, después el texto y por último los datos técnicos.
No se revisa la puntuación de un criterio una vez pasado al siguiente. Los cuatro criterios de juicio profesional los puntúa siempre la misma persona.
Control de consistencia
En cada estudio de zona se aplica un control: se vuelve a puntuar una muestra aleatoria del 20% de las propiedades, sin consultar las notas anteriores, dos días después. Se acepta una desviación máxima de seis puntos en el total y de un nivel en cualquier criterio individual.Tres formas de aplicarlo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el Índice Larum?
El Índice Larum es un sistema de auditoría objetiva con 24 criterios, 4 niveles y 100 puntos para medir si una propiedad está bien presentada en un anuncio inmobiliario. Está publicado entero para que cualquiera pueda verificarlo.
¿Cuántos criterios tiene y cómo se reparten los 100 puntos?
24 criterios en 4 bloques: A Impacto (5, 30 pts), B Narrativa (5, 25 pts), C Información y confianza (6, 25 pts), D Alcance y control (5, 20 pts). Total: 100 puntos.
¿Cómo se puntúa cada criterio?
En cuatro niveles: ausente (0 puntos), insuficiente, correcto y óptimo. Los valores exactos dependen del peso del criterio. No hay puntuaciones intermedias.
¿Qué parte de la puntuación es objetiva?
El 74% (49 pts) son automáticos verificables. El 21% (25 pts) requiere observación con guía. Solo el 26% (4 criterios profesionales) depende de juicio experto, siempre de la misma persona.
¿En qué se diferencia de un análisis comparativo de mercado?
El ACM dice cuánto vale una propiedad. El Índice Larum dice si el mercado puede verlo. Mide presentación, no precio.
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