Metodología Larum
Estrategia de captación:
construida antes del precio de salida
La captación inmobiliaria efectiva no empieza en el portal. Empieza en la decisión de presentar la propiedad de forma que el precio no necesite defenderse en la visita.
21criterios
4bloques
100puntos
Una estrategia de captación inmobiliaria se construye antes de publicar el primer anuncio. Los cuatro bloques del Índice Larum —Impacto Visual, Narrativa y Galería, Información y Confianza, y Alcance y Control— definen 21 criterios que determinan si la propiedad llega al comprador con su valor comunicado o con su precio en discusión.
No existe una propiedad con precio inatacable. Existe una presentación que elimina las razones para atacarlo.
Los cuatro bloques de la estrategia
A
Bloque A
Impacto Visual
30 puntos · 5 criterios
Lo que el comprador percibe en los primeros tres segundos: portada, luz, composición, escena y coherencia con el precio.
B
Bloque B
Narrativa y Galería
25 puntos · 5 criterios
Si la galería construye un recorrido o solo acumula fotos: volumen, orden, cobertura, edición y vídeo.
C
Bloque C
Información y Confianza
25 puntos · 5 criterios
El anuncio que responde antes de que pregunten: texto, narrativa, plano, precio contextualizado e identidad del agente.
D
Bloque D
Alcance y Control
20 puntos · 5 criterios
El anuncio que llega igual a todos: portales, duplicación, web propia, historial de precio y coherencia entre canales.
Cómo se construye la estrategia antes de publicar
1
Identificar el argumento de valor de la propiedad
Antes de la sesión fotográfica y antes de escribir el texto: cuál es el elemento singular de esta propiedad, para qué comprador perfil y qué precio sostiene ese argumento. Sin este paso, el resto del proceso optimiza en la dirección equivocada.
2
Preparar la escena para fotografiar el argumento, no la propiedad
El staging correcto no añade elementos: elimina lo que distrae del argumento de valor. La sesión fotográfica se planifica con el criterio A1 en mente — qué elemento ocupa la portada — y con la lista de cobertura de B3 ya definida.
3
Construir la galería como un recorrido, no como un archivo
El orden de las imágenes sigue la secuencia del criterio B2: llegada → escala → vida → privado → exterior. El volumen está en el rango B1 óptimo (22–35). La cobertura de B3 está completa. La edición de B4 es homogénea.
4
Escribir el texto con el argumento de valor, no con las características
El texto responde tres preguntas antes de que las hagan: dónde está, cómo se vive aquí y por qué vale lo que vale. Eso es C1 y C2 en nivel 3. El plano (C3) elimina las preguntas de distribución. El agente identificado (C6) elimina la incertidumbre de con quién se está tratando.
5
Controlar el alcance para que el material llegue igual a todos lados
Portal principal, web propia (D3), sin duplicaciones que se contradigan (D2), precio estable desde el inicio (D4), material idéntico en todos los canales (D5). El alcance sin control diluye la presentación que se ha construido.
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La metodología completa — los 21 criterios con los cuatro niveles definidos de cada uno — está publicada al completo en el Índice Larum.
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